A ATIVIDADE DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA


HISTÓRICO

Os primeiros trabalhos de avaliação imobiliária de que se tem conhecimento no Brasil, foram publicados em revistas técnicas de engenharia, em São Paulo, entre 1918 e 1919. Em 1941, o engenheiro paulista Luiz Carlos Berrini, considerado o “precursor” da engenharia de avaliações no Brasil, publicou o primeiro de seus livros sobre o assunto: “Avaliação de Terrenos”, influenciado pelos conceitos assimilados na Universidade Cornell, USA, utilizados naquele país desde meados do século XIX.

Na década de 50 surgem as primeiras normas de avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e institutos voltados para a engenharia de avaliações. O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Em 1977 surge a primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502/77, cuja principal novidade é o estabelecimento de níveis de precisão para as avaliações.

Revista em 1989, a norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, é registrada no INMETRO como NBR 5676. Nessa oportunidade os níveis de precisão são transformados em níveis de rigor. A NBR 5676 é substituída pela NBR 14.653 que se divide em 4 partes:

- NBR 14.653 – Parte 1 – Trata dos Procedimentos Gerais

- NBR 14.653 – Parte 2 – Trata dos Imóveis Urbanos

- NBR 14.653 – Parte 3 – Trata dos Imóveis Rurais

- NBR 14.653 – Parte 1 – Trata dos Empreendimentos

Em 30/05/2001 passa a vigorar a Parte 1 da NBR 14.653-1, visando consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens imóveis e atende aos padrões internacionais, adotada como Diretiva Nacional pela ABNT.

Em 30/06/2004 passam a vigorar as partes mais impactantes da NBR 14.653: Partes 2 e 3. Sendo a Parte 2, NBR 14.653-2, a que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas. Normas estas que se encontram em vigor atualmente e regem o trabalho de avaliação de imóveis urbanos.

 

A ARTE DE ESTIMAR VALORES

A avaliação de imóveis, além de uma ciência, também deve ser tratada como uma arte. A arte de estimar valores. O conhecimento técnico científico acerca do assunto, associado ao bom senso e uma visão atualizada do mercado imobiliário, são as ferramentas imprescindíveis para o sucesso das avaliações.

Na análise imobiliária,  muitos fatores influenciam no valor patrimonial de um bem, como localização do imóvel, as condições de infraestrutura, conservação, área, vizinhança, padrão construtivo, etc. Nenhum imóvel é igual ao outro e, aspectos aparentemente sem importância, podem determinar uma considerável variação no valor de um imóvel. Portanto, para se estimar o valor de mercado de um imóvel, é necessário recorrer a uma avaliação imobiliária sensível a estes quesitos.

Exercer a atividade demanda experiência, vivência com as sutilezas do mercado, conhecimento de aspectos legais e detalhes técnicos estruturais do imóvel.

Embora a atividade tenha-se iniciado pelas vias da engenharia, através dos laudos de “engenharia de avaliação”, emitidos por engenheiros, com o passar do tempo, foi se tornado indispensável agregar a visão de mercado na determinação do valor real do bem imóvel. Assim, é imprescindível ao profissional avaliador, usar-se de métodos comparativos de mercado. O levantamento de amostras de elementos similares no mercado são indispensáveis. Se, o que se pretende levantar é o valor de mercado do imóvel, então tem-se que ir em busca do “pulso” do mercado naquele determinado momento.

Avaliação do valor de mercado de um bem, nada tem a ver com a avaliação de custo de construção de um imóvel, mas trata-se do valor mercadológico do imóvel em questão, por quanto ele pode ser vendido. Nesta equação de valor a localização é fator preponderante: onde se encontra o imóvel ? área mais nobre = maior valor, área menos nobre = menor valor. Há também a conservação do prédio, da unidade e as características do terreno.

O profissional do ramos imobiliário, tendo sido habilitado em treinamento específico de avaliação imobiliária e passado pelo crivo da habilitação perante os juízos, está apto a emitir Pareceres Técnicos (PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica0) e Laudo Pericial, na qualidade de perito, quando for nomeado por juízes a instruir processos.

Quanto a competência da atividade de avaliar imóveis, não podemos deixar de reconhecer que o profissional que lida com o mercado imobiliário, na compra e venda de unidades e que se dedica no dia a dia a conhecer as características da oferta e demanda, é o mais qualificado para apurar o valor de um imóvel de forma coerente com o mercado.

Os profissionais de engenharia e de arquitetura, são os experts em levantar o valor de construção, reforma e de decoração de um imóvel, mas o valor de mercado não se pauta apenas pelo valor de construção, mas por  valores intangíveis determinados pelo mundo real de demands e oferta.

“A nova resolução foi um ganho para a classe imobiliária. É preciso entender que cada profissão tem a sua função. Neste caso, a parte mercadológica é atribuição do profissional corretor de imóveis, já para construir um imóvel é preciso procurar engenheiros e arquitetos”, compara Rock Hudson, um dos primeiros corretores de Minas Gerais a obter o título de avaliador imobiliário.

Todas as avaliações elaboradas por Peritos Corretores de Imóveis inscritos no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) devem ter afixadas no seu encerramento um selo certificador fornecido pelo CRECI – COFECI e suas Delegacias, o que irá identifica que o corretor de Imóveis tem competência para realizar avaliações e confere credibilidade e idoneidade ao Parecer Técnico e Laudo Judicial.

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APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

A atividade de avaliação e perícia imobiliária serve a um amplo espectro de necessidades, seja para fins judiciais ou extrajudiciais.

Atuamos na determinação do valor de mercado de bens imobiliários em geral: sejam imóveis residenciais urbanos, ou casas de praia, de campo, chácaras, loteamentos, condominios verticais e horizontais, gleba urbanizáveis; sejam imóveis comerciais: galpões, lojas, salas, conjuntos, terrenos, hangar.

A avaliação do valor de mercado de um bem imóvel se aplica a levantar o seu valor para objetivos de comercialização: venda, aluguel, leilão; assim, como para fins de levantamento de valor patrimonial de empresas; ou em situações de litígio de ampla natureza: inventários, desapropriações, divórcios, falências, penhoras, renovatórias de aluguel.

A avaliação de mercado de um imóvel também se faz necessária ás instituições financeiras em situação de financiamento imobiliário e assume grande importância nos processos de incorporação, cisão, fusão e aumento de capital de uma empresa.